Zlé rozhodnutie vás môže pripraviť o peniaze.
Kúpa bytu predstavuje pre väčšinu ľudí najväčší finančný krok v živote. Nejde len o investíciu v hodnote státisícov eur, ale často aj o rozhodnutie na desiatky rokov dopredu.
Najväčší problém pritom zvyčajne nebýva samotný byt. Sú to právne detaily, ktoré na prvý pohľad nie sú viditeľné – a ktoré môžu rozhodnúť o tom, či ide o výhodnú kúpu, alebo o problém, ktorý bude pretrvávať dlhé roky.
V našom článku sa dozviete, akým chybám sa pri kúpe nehnuteľnosti vyhnúť a na čo si dať pozor ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.
1. Dôkladná kontrola listu vlastníctva: ťarchy a ich význam
Každá nehnuteľnosť má svoj list vlastníctva, ktorý predstavuje základný právny dokument pri kúpe.
Osobitnú pozornosť si zaslúži časť „C – Ťarchy“. Práve v nej sa nachádzajú informácie o obmedzeniach, ktoré môžu mať zásadný vplyv na užívanie nehnuteľnosti.
Najčastejšie sa v praxi vyskytujú najmä:
- záložné právo (napr. v prospech banky alebo iných veriteľov),
- vecné bremená (napr. právo doživotného bývania),
- predkupné právo zapísané v katastri,
- zákaz scudzenia alebo zaťaženia nehnuteľnosti.
Bežným prípadom je byt zaťažený hypotekárnym úverom, čo je v praxi štandardná situácia.
Pozor: Kľúčové je, aby bolo v kúpnej zmluve presne upravené vyplatenie časti kúpnej ceny priamo banke a následný výmaz záložného práva.
Podstatne závažnejšie sú vecné bremená. Ak má tretia osoba právo doživotného bývania, kupujúci nadobúda nehnuteľnosť aj s týmto oprávnením, čo zásadne obmedzuje jej užívanie.
Riešenie: Spravidla dohoda o zrušení vecného bremena a zabezpečenie jeho výmazu z katastra ešte pred prevodom vlastníckeho práva, respektíve odkúpením nehnuteľnosti.
Menej nápadné, ale významné môžu byť aj predkupné práva alebo zákazy nakladania s nehnuteľnosťou, ktoré môžu komplikovať budúci predaj či financovanie nehnuteľnosti. V niektorých prípadoch je nutné trvať na tom, aby sa takéto obmedzenie pred predajom zrušilo.
2. Exekúcia: situácia, ktorá výrazne komplikuje kúpu
Ak je vlastník nehnuteľnosti v exekučnom konaní, situácia sa zásadne komplikuje.
Na liste vlastníctva sa to môže prejaviť napríklad ako:
- exekučné záložné právo,
- poznámka o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti.
Takýto stav môže znamenať, že:
- byt môže ísť do dražby
- kataster môže odmietnuť vklad
- môžeš kúpiť byt zaťažený dlhmi.
Inými slovami – môžete mať podpísanú zmluvu, zaplatené peniaze, a napriek tomu sa nestanete vlastníkom.
Odporúčanie: Kontrola nielen katastra nehnuteľností, ale aj Centrálneho registra exekúcií, ktorý môže odhaliť záväzky, ktoré ešte nemusia byť na liste vlastníctva viditeľné.
3. Viac vlastníkov nehnuteľnosti
Veľmi častý prípad je bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Byt síce môže byť napísaný len na jedného z nich, ale v skutočnosti patrí obom. A to znamená jediné – na predaj potrebujete súhlas oboch. Ak by podpis chýbal, zmluva môže byť neplatná.
Podobne komplikované je aj klasické spoluvlastníctvo. Ak má byt viacerých vlastníkov, nestačí dohoda s jedným. A ak sa čo i len jeden rozhodne nesúhlasiť, celý obchod sa môže zastaviť.
Pri predaji podielu sa navyše pridáva predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, čo prináša ďalšie komplikácie. Ak je vlastníkov viac, ešte pred podpisom je potrebné overiť, že s predajom súhlasia všetci a že budú aj reálne podpisovať kúpnu zmluvu.
4. Predkupné právo: niekto môže mať pred Vami prednosť
Predkupné právo znamená, že určitá osoba má právo kúpiť byt skôr ako Vy.
Niekedy ide o spoluvlastníkov, inokedy o právo, ktoré si niekto dohodol zmluvne a nechal zapísať do katastra.
Na papieri to vyzerá nenápadne. V praxi to však znamená, že ak sa toto právo poruší, oprávnený (ten kto má predkupné právo) sa môže domáhať nápravy – pokojne aj voči Vám ako novému vlastníkovi - napríklad tým, že vás bude žiadať, aby ste mu byt ponúkli na kúpu za rovnakých podmienok.
5. Kataster: čo všetko sa dá vyzistiť
Online kataster je dnes dostupný každému a vie sa z neho vyzistiť veľa užitočných informácií, najmä:
- kto je vlastník (údaje o ňom),
- aké sú na byte evidované ťarchy,
- rôzne poznámky (napr. exekúcie),
- aj to, či je na nehnuteľnosti nejaké konanie – tzv. plomba
Lenže dôležité je pochopiť, že kataster je len evidencia. To znamená, že nezachytáva všetko a nie vždy v reálnom čase. Niektoré právne vzťahy sa v ňom nemusia prejaviť vôbec, iné až s oneskorením.
A ak je na liste vlastníctva plomba, znamená to, že sa niečo mení. Len sa ešte verejne nevie presne čo. Ide spravidla o informáciu, že prebieha nejaké konanie súvisiace s danou nehnuteľnosťou (napr. prevod nehnuteľnosti, záložné konanie alebo iné zápisy).
Z pohľadu kupujúceho je to riziko, pretože podpisuje zmluvu v situácii, ktorá ešte nie je doriešená, resp. uzavretá.
Tip: Vždy si treba zistiť, čo presne sa rieši – napríklad nahliadnutím do katastrálneho spisu alebo cez predávajúceho.
Čo si teda reálne odkontrolovať pred podpisom?
- kto je skutočný vlastník a či netreba podpis manžela alebo ďalších osôb,
- čo všetko je zapísané v časti C listu vlastníctva (ťarchy),
- či na byte nie je exekúcia alebo iné obmedzenie,
- či neexistuje predkupné právo.
