Riziká predčasného splácania hypoték prevyšujú benefity.
Rozšírenie možnosti predčasného splácania hypoték cez častejšie mimoriadne splátky, ktoré schválil tento týždeň parlament, nepomôže podľa odborníkov veľa ľuďom. Potenciálne riziká tejto zmeny podľa Národnej banky Slovenska prevyšujú benefity, pričom nové možnosti sa v praxi budú týkať len veľmi malého počtu spotrebiteľov. Banky novú úpravu, ktorá začne fungovať od septembra, kritizujú.
Podľa doteraz platných pravidiel bolo možné uhradiť bez poplatku 20 % istiny úveru na bývanie raz ročne, a to mesiac pred výročím zmluvy. Takisto možno splatiť celý zvyšok úveru či ľubovoľnú inú sumu pri refixácii alebo pri zmene úrokovej sadzby, pripomenul finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik. Po novom budú možné predčasné splátky raz mesačne, pričom za celý rok môžu dosiahnuť spolu až 30 % úveru.
„Pri priemernej hypotéke vo výške takmer 100-tisíc eur a záväzku splácať úver 20 či 30 rokov znie splatenie pätiny či tretiny úveru v priebehu jedného roka ako sci-fi. Na Slovensku je v súčasnej situácii minimum ľudí, ktorí by dokázali naraz splatiť takú veľkú časť úveru,“ upozornil pre TASR Búlik. V praxi tak nevidí veľký rozdiel medzi osobitnými splátkami každý mesiac a jednorazovou splátkou raz ročne.
Podobne to vníma aj NBS, ktorá dohliada na fungovanie finančného trhu na Slovensku. Jej údaje naznačujú, že doterajšia legislatívna úprava je pre spotrebiteľov viac ako dostatočná. Len vo výnimočných prípadoch sa totiž stáva, že spotrebiteľ predčasne splatí viac ako 15 % z istiny úveru na bývanie, a ich podiel nevzrástol ani v roku 2022, v čase rastúcich úrokových sadzieb.
„Tieto mimoriadne splátky nad 15 % istiny tvoria ročne približne 0,04 % portfólia hypoték. To znamená, že dodatočné uvoľnenie regulácie neprinesie spotrebiteľom želaný benefit, prípadne sa bude týkať len veľmi malého počtu z nich,“ uviedla pre TASR centrálna banka.
Aké sú riziká?
Rizikom tejto zmeny môže byť podľa nej narušenie konzistentnosti rámca takzvaných krytých dlhopisov, ktorými banky získavajú zdroje na financovanie hypotekárnych úverov. „Zároveň môže dôjsť k zvýšeniu ceny úverov na bývanie,“ varovala NBS.
Na tieto problémy upozorňujú aj samotné banky. „Banka musí získať na financovanie hypoték dlhodobé zdroje, a to najmä prostredníctvom takzvaných krytých dlhopisov. Pričom pri dnes vydaných krytých dlhopisoch neexistuje možnosť ich predčasného splatenia a nie je možné kryté dlhopisy s takouto opciou umiestniť na trhu,“ upozornila v pripomienkach k novej legislatíve Slovenská banková asociácia.
Z pohľadu riadenia rizika sa tak podľa nej zavádzajú nové možnosti, ktoré nie je možné zo strany banky efektívne zaistiť. Bude to preto pravdepodobne potrebné zohľadniť aj v cene úverov. „Dôsledkom tohto návrhu môže byť zvýšenie úrokových sadzieb pre všetkých klientov, nielen tých, ktorí možnosť predčasného splatenia využijú,“ avizovala SBA.
Za nereálny označila aj septembrový termín, dokedy musia banky stihnúť upraviť svoje systémy. Asociácia je presvedčená, že doterajšia právna úprava umožňuje spotrebiteľom dostatočne flexibilné predčasné splatenie úveru či jeho časti.
Splátky sa môžu navýšiť o stovky eur
Najväčším problémom v oblasti hypoték je v súčasnosti prudký nárast výšky splátok pri refixácii pre zásadne vyššiu úrokovú sadzbu, upozornil Búlik. Podľa štatistík NBS bude totiž v najbližších troch rokoch refixovať úver až 50 % ľudí s hypotékou, vo väčšine prípadov zo sadzby nižšej ako 1 % na úrok okolo 4 %. „To predstavuje najmä pri novších úveroch zvýšenie splátky aj o niekoľko stoviek eur. Tento problém však poslanci nijako neriešili,“ podčiarkol odborník.
Práve potrebou reagovať na zvyšovanie úrokov zdôvodňovali svoj návrh novely zákona o úveroch na bývanie jeho predkladatelia, skupina poslancov OĽaNO a nezaradených. „Z dôvodu zvyšovania úrokových sadzieb rozhodných pre výšku úrokov v úveroch na bývanie je potrebné prijať legislatívne úpravy, ktoré poskytnú spotrebiteľovi vyššiu mieru flexibility pri splácaní úverov na bývanie,“ uviedli v dôvodovej správe.
