V marci minulého roka postihol centrum Banskej Štiavnice ničivý požiar, poškodil viacero pamiatok a aspoň na chvíľu spojil pre záchranu pamiatok celé Slovensko. Historické banské mesto však dlhodobo ničia čierne stavby a nepovolené zásahy do pamiatok.
Investori chcú využiť každý štvorcový meter podľa vlastných predstáv, časť z nich aj za cenu pokuty. Vlastníci hovoria o práve zhodnocovať svoj majetok – historické budovy a lukratívne pozemky. Úradníci nestíhajú, na banskoštiavnickom stavebnom úrade pracuje jeden a pol človeka. Prokuratúra upozorňuje na nečinnosť, pamiatkari pokutujú čierne stavby, tie však takmer nemiznú a nateraz nepomôže ani nová stavebná legislatíva.
V marci 2023 oheň vážne poškodil viacero historických domov v historickom jadre Banskej Štiavnice. Politici sa predháňali v slovách o tom, akým vzácnym kultúrnym dedičstvom mesto je, no lokalita tridsať rokov spojená s prestížnou značkou UNESCO má roky neriešený závažný problém – čierne stavby a rekonštrukcie v rozpore s vydanými povoleniami či ignorujúce stanoviská pamiatkarov.
Pri tajchu Klinger, ktorý je súčasťou unikátnej historickej vodohospodárskej sústavy, vyrástol nový apartmánový dom. Viaceré byty sú už predané, iné rezervované, ceny sa pritom hýbu v stovkách tisíc eur. Firma syna exministra práce Ľudovíta Kaníka ich však postavila v rozpore s pôvodným projektom. Novostavba sama nie je pamiatkou, no vznikla v území, ktoré je súčasťou svetového kultúrneho a prírodného dedičstva.
Exminister Kaník tvrdí, že na stavbe urobili len malé zásahy. Banskoštiavnický stavebný úrad po kontrole zistil nezrovnalosti, no stavbu po úpravách a pripomienkach krajských pamiatkarov zlegalizuje.
Kaníkovci už aj v minulosti robili v Banskej Štiavnici úpravy bez povolení a o súhlas žiadali až dodatočne. A nie sú jediní. Načierno staval aj bývalý mestský poslanec Ján Čamaj (vtedy Smer-SD, SNS). A najnovšie majú problémy s kolaudáciou i apartmány v takzvanej starej nemocnici v historickom centre mesta. Pamiatkari zistili významné zásahy do chránenej historickej budovy.
Kým vlastníci hovoria o práve zhodnocovať svoj majetok, úradníci, ktorí by mali dohliadať na dodržiavanie stavebného zákona, často ťahajú za kratší koniec. Banskoštiavnický stavebný úrad totiž zamestnáva len dvoch ľudí, celkovo na jeden a pol úväzku. „Štát na celú agendu, teda činnosť tunajšieho stavebného úradu ako preneseného výkonu štátnej správy, posiela 15-tisíc ročne, zvyšok doplácame. Banská Štiavnica je pritom so svojím štatútom UNESCO úplne výnimočná počtom stavebných akcií a obnov, ktoré sa na jej území dejú. Nedá sa to porovnať so žiadnym mestom podobnej veľkosti,“ hovorí primátorka Nadežda Babiaková (Smer, SNS, SMS, Sme rodina, Republika). Na nečinnosť úradníkov pri viacerých čiernych stavbách upozornila aj prokuratúra.
Pamiatkari za posledné dva roky pokutovali viacerých stavebníkov. V roku 2023 uložili priamo v Banskej Štiavnici len jednu pokutu, v tom aktuálnom zatiaľ päť. „Treba si uvedomiť, že ako štát chránime v rámci pamiatkových rezervácií skutočne len to najcennejšie, čo chceme zachovať pre ďalšie generácie. Nie je to rozmar, ochrana kultúrneho dedičstva je vo verejnom záujme,“ vysvetľuje riaditeľka Krajského pamiatkového úradu v Banskej Bystrici Mária Flórová.
„Ono je vlastne irónia, že niektorí si kúpia nehnuteľnosť, pretože je v krásnom prostredí s pamiatkami, no prestavajú ju alebo obnovia tak, že prostredie naruší,“ dopĺňa Viera Göndöčová z banskoštiavnického pracoviska pamiatkarov.
Apartmány už užívajú, čo všetko zmizlo, pamiatkari nevedia
V ponuke ubytovacích portálov možno už dlhšie nájsť apartmány, ktoré vznikli v priestoroch niekdajšej starej nemocnice na Ulici A. Pécha v najužšom historickom centre Banskej Štiavnice. Záujemcovia si ich mohli kúpiť ešte pred dokončením obnovy desaťročia chátrajúcej národnej kultúrnej pamiatky.
V polyfunkčnom objekte s bytmi, apartmánmi a reštauráciou je dnes podľa katastra zapísaných niekoľko desiatok vlastníkov. Väčšia časť však stále nie je skolaudovaná.
Problém s tým majú pamiatkari, ktorí ešte pred kolaudáciou požiadali o predloženie projektovej dokumentácie. „Z nášho hľadiska je narušená dispozícia pôvodného palácového domu, ktorý je teraz ‚rozdelený‘ na byty a apartmány. Došlo k zmene dispozície aj využívania. K jednotlivých samostatným priestorom pritom krajský pamiatkový úrad nevydal záväzné stanoviská, nikto o ne totiž nepožiadal,“ vysvetlila pamiatkarka Viera Göndöčová. Pripomenula, že pri obnove pamiatky je pre ochranu verejného záujmu ich stanovisko zákonnou podmienkou.
V prípade starej nemocnice by mali chrániť hmotovo-priestorové usporiadanie, dispozičné, konštrukčné a výtvarno-remeselné riešenie s dôrazom na všetky architektonické, výtvarné a remeselné prvky. „Zvlášť veľkú pozornosť si zasluhujú nástenné maľby interiérov viacerých slohových období, vysokej umeleckej úrovne, zachované vo veľkom rozsahu,“ poznamenala Göndöčová.
K akým konkrétnym škodám došlo, zisťujú pamiatkari až teraz – dodatočne. Postupne kontrolujú každý jeden byt a nebytový priestor. Vlastníkom jedného z apartmánov je aj exminister obrany Jaroslav Naď. „Ja som Štiavničan, takže tento objekt poznám ešte ako starú nemocnicu a pôrodnicu. Budova bola v absolútne schátranom stave, takže som sa rekonštrukcii potešil. Ja som si kúpil apartmán na osobné účely, neprenajímam ho načierno ani nič podobné,“ hovorí politik zo strany Demokrati.
Bolo pritom na každom jednom investorovi, ako sa k svojej časti objektu postavil. „Ako riešil historické časti, či napríklad prekryl alebo dal zreštaurovať fresky na stenách,“ tvrdí exminister.
O tom, že viacerí vlastníci nemajú priestory skolaudované, vie, niekde sa objavili problémy aj s protipožiarnymi opatreniami. „V kúpnej zmluve sa počítalo so skolaudovaným objektom do istého času. Ja som si to však dal do poriadku sám, aby bolo všetko v súlade so zákonom. Ale áno, viem, že takéto problémy tam sú.“
Stavebný úrad Banskej Štiavnice, mesta UNESCO, je pri informáciách o tejto pamiatke v centre skúpy na slovo. „Na stavebnom úrade prebieha kolaudačné konanie k predmetnej stavbe a po doložení súhlasných vyjadrení od dotknutých orgánov bude vydané povolenie na užívanie v zmysle stavebného zákona. K časti objektu – bytom – už bolo vydané súhlasné stanovisko k užívaniu od Krajského pamiatkového úradu Banská Bystrica,“ napísali úradníci vo vyjadrení.
Luxusné apartmány pri tajchu
Najskôr stavajú, potom riešia povolenia alebo sa nedržali povolení a chcú zmeny dodatočne legalizovať. Takto sa dá v skratke opísať prax, ktorá sa udomácnila v Banskej Štiavnici. Úrady často konajú neskoro, keď už k zásahom došlo.
Spoločnosť Old Castle syna exministra práce Ľudovíta Kaníka Matúša stavia pri tajchu Klinger. Projekt takzvaného Handla kúpila pred rokmi aj s vydanými povoleniami. Vlani však na miesto smeroval banskoštiavnický stavebný úrad pre podozrenia, že investor stavia v rozpore s pôvodným projektom, na ktorý jeho predchodca dostal stavebné povolenie.
Rozdiely sú v dispozícii aj konštrukciách, čítame v podnete, ktorý dostal stavebný úrad. Zmeny na postupujúcej stavbe si všimli aj pamiatkari. „Hoci v tomto prípade ide o novostavbu, nie o pamiatku, zaujímala nás, pretože ide o ochranné pásmo pamiatky – tajchu. Aj my sme boli jednými z tých, ktorí na stavebný úrad nahlásili, že sú tam zmeny oproti projektovej dokumentácii,“ hovorí Viera Göndöčová.
Apartmány pri tajchu Klinger ako investičnú príležitosť propaguje majiteľ už dlhšie. Podľa webu firmy, ktorá ich predáva, je voľných už len pár, osem ich je predaných. Zverejnené ceny sa pohybujú od zhruba 160-tisíc až po takmer 300-tisíc eur v závislosti od veľkosti konkrétneho apartmánu.
Na naše otázky v súvislosti s postupom, keď stavebník stavia v rozpore s pôvodným povolením, reagoval samotný Ľudovít Kaník. Zmeny, ktoré sa na stavbe udiali, sú podľa jeho slov „iba malého rozsahu a reagovali na reálnu situáciu na stavenisku a lepšie využitie zastavanej plochy“. Kaník tvrdí, že počas takejto výstavby dochádza k situáciám, keď „je potrebné upraviť realizačný projekt alebo technologický postup na základe reálnych skutočností na stavbe“.
Výhrady úradníkov začal stavebník riešiť až po tom, čo ho na nezrovnalosti s projektom upozornili, teda dodatočne. Stavebný úrad v Banskej Štiavnici sa aj k apartmánovému domu pri tajchu vyjadril len veľmi stručne a konkrétne zistenia nepomenoval, hoci sme sa na ne pýtali. „V zmysle záverov štátneho stavebného dohľadu a súhlasných podmienok Krajského pamiatkového úradu Banská Bystrica bude objekt ‚Apartmánový dom Handel‘ upravený a následne budú stavebné úpravy povolené v zmysle stavebného zákona,“ píšu úradníci v stanovisku.
Nejde o prvý prípad, keď Kaníkovci najskôr konali a až následne hľadali možnosti, ako zmeny zlegalizovať. Aktuality.sk v roku 2022 upozornili, že strechu známeho banskoštiavnického hotela, ktorý vlastnia práve Ľudovít Kaník a jeho manželka Darina, pokryli tmavé fotovoltické panely. Pamiatkari vtedy protestovali, že ich osadenie v tamojšej pamiatkovej rezervácii a lokalite pod ochranou UNESCO je neprípustné a inštalácia mení pohľady na historické centrum. Kaníkovci prišli do stretu s pamiatkarmi aj pri prestavbe hotela nad rámec projektu, na ktorý pôvodne dostali súhlas.
Načierno staval aj mestský poslanec
Na prípad nepovolených stavieb niekdajšieho banskoštiavnického mestského poslanca Jána Čamaja upozornili Aktuality.sk ešte v roku 2020. Prevádzkovateľ penziónu kúpil od susedy hospodársku budovu na Farskej ulici v historickom centre mesta s tým, že ju zrekonštruuje na odkladanie lyží či bicyklov. Pod strechou budovy však vyrástli bez povolenia apartmány a priamo na nej aj parkovisko.
Hoci Čamaj tvrdil, že parkovisko bude slúžiť ako manipulačná plocha v prípade zásahu hasičov, povolenie od pamiatkarov ani od stavebného úradu nemal. Zdôvodňoval, že všetko robí na hranici zákona, a za problém označil, že úrady nereagujú v stanovených lehotách. No o vydanie niektorých povolení žiadal dodatočne, teda vtedy, keď už zásahy vykonal.
„Stavebník na ulici Farská upravil projektovú dokumentáciu podľa požiadaviek Krajského pamiatkového úradu Banská Bystrica a účastníkov konania a následne boli stavebné úpravy povolené v zmysle stavebného zákona,“ informoval o dodatočnej legalizácii stavebný úrad. Či podnikateľ a dnes už exposlanec za stavby bez povolení dostal pokutu, úradníci nepovedali.
Okresná prokuratúra v Žiari nad Hronom opakovane upozornila na nečinnosť banskoštiavnického stavebného úradu. Urobila tak nielen v prípade nelegálnej výstavby bývalého miestneho poslanca Čamaja, ale aj pri stavbe ubytovne s výhľadom na Nový zámok. „Úrad totiž nezačal konanie o dodatočnom povolení stavby napriek tomu, že stavba bola postavená v rozpore so stavebným povolením vydaným ešte v roku 2018,“ potvrdil Ivan Vozár, hovorca Krajskej prokuratúry v Banskej Bystrici.
Firma ArchiT, s. r. o., začala stavať v pamiatkovej rezervácii a v čase, keď stavbu zastavili úrady, bola už pod strechou a v jej okolí boli viditeľné pomerne masívne terasy a niekoľko metrov vysoký oporný múr. Spoločnosť vlastní architekt Tomáš Jurdák, ktorý v minulosti pracoval pre HB Reavis a neskôr začal pôsobiť v realitnej divízii holdingovej spoločnosti MiddleCap spojenej s rodinou podnikateľa Miroslava Výboha, blízkeho strane Smer.
Margaréta Šedová, advokátka, ktorá zastupuje svoju mamu, spoluvlastníčku susednej nehnuteľnosti, namietala, že úpravy v okolí novostavby neboli povolené a poškodzujú práva iných. „V prípade ubytovne Okresný úrad v Banskej Bystrici už druhýkrát zrušil dodatočné povolenie celej stavby,“ hovorí dnes. Ako novostavba, ktorá narušila výhľady na Nový zámok, dopadne, zatiaľ nie je jasné. Stavebné práce tam už dlhšie nepokračujú.
Jeden a pol človeka
Kým prokuratúra upozorňuje na nečinnosť banskoštiavnického stavebného úradu, primátorka Babiaková dlhodobo hovorí, že za ochranu pamiatkových hodnôt a územia lokality UNESCO zodpovedajú predovšetkým pamiatkari. Priznáva však, že stavebný úrad, teda dvaja zamestnanci pracujúci dokopy na jeden a pol úväzku, nemajú kapacitu všimnúť si každú nepovolenú zmenu v uliciach.
Primátorka za tým vidí nedostatočné financovanie stavebného úradu zo strany štátu v meste, ktoré je podľa nej počtom stavieb a renovácií výnimočné práve pre svoj jedinečný pamiatkový štatút. Potrebu rozšírenia počtu zamestnancov vníma už dlhšie, no aj nedávno zverejnené výberové konanie na jednu z pozícií vyhlásilo mesto len pre potrebu záskoku doterajšej pracovníčky. „Je náročné nájsť nového človeka, ktorý by bol kvalitný a zároveň pripravený na záťaž, akú táto práca so stavebníkmi a s právnymi normami predstavuje,“ hovorí primátorka.
„Keby to bol kvalitný človek, aj by ho mesto zaplatilo,“ tvrdí. Keď sa pýtame, či mestu pomáhajú vykryť náklady príjmy z pokút, ktoré stavebný úrad môže za porušenie zákona uložiť, odpovedá, že „to nestačí“. Sumu, ktorú takto ročne vyberú, však konkretizovať nevedela.
Udeľujú pokuty, no zmizla len chatka
Krajský pamiatkový úrad v Banskej Bystrici uložil v rámci celého kraja za priestupky a správne delikty v roku 2023 pokuty za viac ako 28-tisíc eur. Stavebník, ktorý staval v Banskej Štiavnici bez potrebného rozhodnutia pamiatkarov, dostal pokutu 7-tisíc.
Od januára tohto roka do začiatku júna sa pokuty od pamiatkarov v rámci Banskobystrického kraja vyšplhali na takmer 22-tisíc eur. Konkrétne v Banskej Štiavnici udelili päť pokút vo výške od sto do tisíc eur. Najvyššiu pokutu dostal stavebník za úpravu nehnuteľnosti v pamiatkovej rezervácii bez rozhodnutia pamiatkarov.
Pri výške pokuty zohľadňujú podľa slov riaditeľky Krajského pamiatkového úradu v Banskej Bystrici Márie Flórovej viacero okolností. „To, či sa konkrétny stavebník dopustil priestupku alebo správneho deliktu v oblasti ochrany pamiatkového fondu, rozsah a mieru poškodenia pamiatkových hodnôt, či by bol uskutočnený zámer z pohľadu pamiatkarov prípustný, objektívnu zodpovednosť a podobne."
Pokuty padali za nedodržanie podmienok zo strany pamiatkarov či schválenej projektovej dokumentácie aj za úpravy úplne ignorujúce pamiatkarov. V kraji trestali za výstavby a prestavby rekreačných chát, osadenie strešných okien, výmeny okien, vybudovanie prístavby, ale aj výťahu, neuskutočnenie povinného archeologického výskumu i zbúranie nehnuteľnosti v pamiatkovom území.
V lokálnych štatistikách pritom dominujú pamiatkové rezervácie v Banskej Bystrici a v Štiavnických Baniach. „Často je to najmä o tom, že investori chcú svoje objekty, často pamiatky, využiť do posledného štvorcového metra, chcú v nich podnikať,“ hovorí šéfka krajských pamiatkarov.
Do akej miery sú pokuty efektívne, možno hodnotiť len ťažko, niektorí investori totiž stavajú bez povolení s vedomím, že im hrozia, a tak nejako „s nimi počítajú“ už v rozpočte. Posmeľuje ich aj zlá vymožiteľnosť odstránenia čiernej stavby alebo jej časti. Ak o ňom aj stavebný úrad rozhodne, v záujme vlastníkov nie je. Príklady z celého Slovenska potvrdzujú, že obce a mestá do procesu zväčša nechcú investovať vlastné prostriedky a do náročnej exekúcie týchto rozhodnutí sa nehrnú ani exekútori.
Jedinou čiernou stavbou, ktorú sa v Banskej Štiavnici podarilo za posledné roky „odstrániť“, bola drevená chatka, ktorú si v lesíku na okraji pamiatkovej rezervácie postavila dvojica mladých žien ako „splnenie sna“. Argumentovali, že keďže je so zemou spojená iba skrutkami, nejde v pravom slova zmysle o stavbu.
Chatku s názvom Kotydž neďaleko tajchu Veľká Vodárenská prenajímali ako netradičné ubytovanie. Pamiatkari o nej od začiatku hovorili ako o precedense, ktorý nikdy nepovolia. Majiteľky ju napokon na jeseň 2022 ponúkli na predaj s podmienkou, že kupec si ju musí prísť rozobrať a odviezť. Z miesta, kde ju postavili a kde ju úrady ani dodatočne neodsúhlasili, napokon skutočne zmizla.
Čo zmení nový zákon?
Stavebné aj pamiatkové úrady stále postupujú podľa stavebného zákona z roku 1976 v znení jeho neskorších úprav. Nová legislatíva už síce existuje, no jej účinnosť poslanci odložili až na 1. apríl 2025. Konania, ktoré sa na stavebných úradoch začali a neboli právoplatne skončené do konca marca 2024, sa podľa nového Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR dokončia podľa dovtedy platných predpisov.
Nový úrad aj pamiatkari sa vo svojej analýze zhodujú, že nová stavebná legislatíva neruší inštitút záväzných stanovísk, ktoré budú naďalej podmienkou na rozhodovanie stavebných úradov v prípade nehnuteľností v pamiatkových územiach.
Kým úrad pre územné plánovanie tvrdí, že nový stavebný zákon postavenie pamiatkarov neoslabuje, tí reagujú, že ho ani neposilňuje. „Pokiaľ ide o postavenie orgánov na ochranu pamiatkového fondu, podľa názoru Pamiatkového úradu SR nová stavebná legislatíva neposilňuje ich kompetencie. Jej skutočný efekt sa však ukáže, až keď sa začne uplatňovať a budú podľa nej rozhodovať správne a súdne orgány,“ hovorí Viktor Adamovič z odboru opravných prostriedkov Pamiatkového úradu SR.
Ako zmenu vidí ustanovenie nového zákona, podľa ktorého ak sa „dotknutý orgán k stavebnému zámeru nevyjadrí v určenej lehote, má sa za to, že k zámeru nemá pripomienky a na záväzné stanovisko doručené po lehote stavebný úrad neprihliada“. „Pamiatkový úrad SR však chce vyjadriť svoje presvedčenie, že štát dbá o ochranu kultúrneho dedičstva a prípadné nedostatky vyplývajúce z novej legislatívy, odstráni,“ píšu v stanovisku pamiatkari. Ich šéf Pavol Ižvolt už od svojho nástupu do funkcie upozorňuje, že aj počty slovenských pamiatkarov sú poddimenzované.
Text vznikol v rámci projektu podporeného Journalismfund Europe.
