Dokončením stavby sa papierovanie často nekončí a treba ju skolaudovať. Práve tento proces má byť po novom jednoduchší.
Novela stavebného zákona má zjednodušiť viaceré oblasti kolaudácie. Zmeny sa pritom nemusia dotknúť len developerov a ľudí, ktorí práve stavajú. Pocítiť by ich mohli aj tí, ktorí už dom vlastnia a plánujú napríklad prístrešok, bazén či menšiu rekonštrukciu.
Novela stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. má obmedziť počet prípadov, v ktorých bude potrebná samostatná kolaudácia. Neznamená to však, že stavebníci budú môcť stavať bez povolení alebo užívať stavby bez akejkoľvek kontroly. Rozhodovať bude predovšetkým charakter stavebných prác a ich vplyv na bezpečnosť, konštrukciu či spôsob užívania stavby.
Prístrešok, bazén či zateplenie: čo sa zmení pre majiteľov domov?
Jednou z hlavných zmien je zjednodušenie postupov pri menších stavbách a úpravách. Stavebné úrady budú môcť v širšom okruhu prípadov upustiť od kolaudácie, čím by vlastníkom odpadla časť administratívy.
V praxi sa to môže týkať napríklad záhradného prístrešku, menšieho skladu, bazéna, oplotenia, oporného múru alebo spevnenej plochy pri dome. Jednoduchší postup môže prichádzať do úvahy aj pri niektorých rekonštrukciách, ktoré nezasahujú do nosnej konštrukcie ani nemenia účel stavby.
Nie každá takáto stavba však bude automaticky oslobodená od kolaudácie. Záležať bude na jej konkrétnych parametroch a na tom, aké požiadavky pre ňu stanovuje zákon.
Zároveň platí, že kolaudácia a povolenie stavby sú dve odlišné veci. Aj keď vlastník nebude musieť absolvovať kolaudačný proces, stále môže potrebovať stavbu povoliť alebo ohlásiť.
Novela však počíta aj so zjednodušením samotnej dokumentácie. Pri niektorých drobných stavbách, úpravách bez zásahu do nosných konštrukcií či vonkajších úpravách by namiesto rozsiahlejšej dokumentácie mohlo postačovať jednoduché grafické znázornenie alebo montážna dokumentácia od výrobcu.
Nie každá rekonštrukcia bude bez papierovania
Ak plánuješ rekonštrukciu, dôležité bude najmä to, do akej miery zasiahneš do existujúcej stavby. Iné pravidlá môžu platiť pri výmene okien či zateplení a iné pri búraní nosnej steny, nadstavbe ďalšieho podlažia alebo zmene účelu miestnosti.
Osobitne treba myslieť na prípady, keď sa mení spôsob využitia priestoru. Ak chce napríklad majiteľ prerobiť garáž alebo sklad na bývanie či podnikateľskú prevádzku, nemusí mu stačiť len vykonať stavebné úpravy. Zmena účelu užívania môže vyžadovať samostatný postup, a to aj vtedy, keď samotné práce nie sú rozsiahle.
Ak je navyše spojená so stavebnými zásahmi, úrad posudzuje aj ich vplyv na bezpečnosť, práva susedov či súlad s územným plánovaním.
Zjednodušenie sa tak má týkať najmä menej náročných zásahov, nie rozsiahlych prestavieb. Cieľom novely je odbúrať zbytočnú administratívu tam, kde nie je potrebná, nie umožniť obchádzanie stavebných pravidiel.
Dom sa bude dať kolaudovať aj po častiach
Nové pravidlá môžu uľahčiť situáciu aj pri väčších stavebných projektoch. Ak sa stavba realizuje v niekoľkých etapách, nebude vždy potrebné čakať na dokončenie celého projektu.
Jednotlivé časti bude možné kolaudovať samostatne, pokiaľ sú bezpečné, spôsobilé na užívanie a majú zabezpečený potrebný prístup aj príjazd. Investor tak môže napríklad začať využívať dokončenú budovu, hoci práce na zvyšku areálu ešte pokračujú.
Novela zároveň rieši situácie, keď je hlavná stavba dokončená, no niektoré súvisiace práce ešte nie. Môže ísť napríklad o komunikáciu, prípojku alebo inú doplnkovú investíciu.
Ich nedokončenie nemusí automaticky zabrániť kolaudácii hlavnej stavby. Podmienkou však je, aby bola bezpečná a aby dokončenie chýbajúcej investície nebolo podmienkou jej povolenia. Povinnosť tieto práce dokončiť pritom zostáva zachovaná.
Podobná situácia môže nastať aj pri rodinnom dome, pri ktorom sa ešte dokončuje prístrešok či úprava prístupovej plochy. Rozhodujúce však nebude len to, či je dom takmer hotový. Stavebný úrad musí posúdiť, či ho možno bezpečne a samostatne užívať.
Proti kolaudačnému osvedčeniu sa už nebude možné odvolať
Jednou z najvýraznejších zmien je aj vylúčenie možnosti podať odvolanie proti kolaudačnému osvedčeniu.
Týmto osvedčením stavebný úrad potvrdzuje, že stavbu možno užívať na určený účel. Pri kolaudácii overuje predovšetkým to, či stavba zodpovedá schválenej dokumentácii a či jej užívanie nepredstavuje riziko pre život, zdravie, bezpečnosť alebo životné prostredie.
Pre stavebníkov môže zrušenie možnosti odvolania znamenať rýchlejšie ukončenie celého procesu. Užívanie stavby sa totiž nebude môcť zdržať v dôsledku bežného odvolacieho konania.
Na druhej strane to kladie väčší dôraz na predchádzajúce fázy povoľovania. Pre susedov a ďalšie dotknuté osoby bude dôležité, aby svoje prípadné námietky uplatnili včas.
Čo ak už máš rozostavaný dom?
Ak už staviaš alebo máš rozbehnuté povoľovacie konanie, nové pravidlá sa na tvoj projekt nemusia automaticky vzťahovať.
Pri stavbách, ktoré začali ešte pred účinnosťou novely, budú dôležité prechodné ustanovenia. Rozhodovať môže napríklad dátum začatia konania, už vydané povolenia alebo právna úprava, podľa ktorej sa má kolaudácia dokončiť.
Preto sa oplatí overiť si na príslušnom stavebnom úrade, aký postup sa vzťahuje na konkrétny projekt.
Novela má predovšetkým zjednodušiť procesy, ktoré stavebníkov doteraz zbytočne administratívne zaťažovali. Pri menších stavbách a úpravách tak môže ubudnúť dokumentov aj úradných krokov. Väčšie prestavby, zásahy do nosných konštrukcií či zmeny účelu užívania však budú naďalej podliehať príslušným povoľovacím postupom.
Kolaudácia teda nezmizne, ale jej využívanie má byť cielenejšie.
