Problémom nie sú len hlučné oslavy.
Krátkodobé prenájmy cez Airbnb sú v bytových domoch čoraz bežnejšie, no mnohí susedia si kladú otázku, kde sú hranice toho, čo je ešte v poriadku.
Môže vlastník prenajímať byt cez Airbnb?
Áno, ale musí dodržiavať určité pravidlá:
- byt musí byť využívaný v súlade s jeho určením na bývanie,
- nesmie nadmerne obťažovať ostatných vlastníkov hlukom, neporiadkom či inými negatívnymi vplyvmi,
- musí rešpektovať domový poriadok a pravidlá bytového domu.
Ak by sa z bytu fakticky stalo ubytovacie zariadenie fungujúce ako hotel, môže vzniknúť otázka, či nie je potrebná zmena účelu užívania stavby.
Nie každý Airbnb byt porušuje zákon
Ak vlastník byt prenajíma a hostia sa správajú normálne, zákon mu to vo všeobecnosti umožňuje. Samotný fakt, že sa v byte každých pár dní menia ľudia, ešte neznamená, že porušuje predpisy.
Problém nastáva vtedy, keď sa z bytu stane niečo medzi hotelom a nonstop párty miestom.
Najčastejšie problémy? Nie sú to len hlučné oslavy
Najčastejšie sa susedia sťažujú na:
- zvýšený pohyb cudzích osôb v dome,
- väčšie opotrebovanie spoločných priestorov,
- rušenie nočného pokoja,
- neporiadok v spoločných častiach domu,
- zabuchnuté vchodové dvere alebo pokusy dostať sa do nesprávnych bytov,
- poškodené výťahy a spoločné priestory,
- odpad ponechaný na chodbách,
- fajčenie na balkónoch a schodiskách,
- hlučné príchody v neskorých večerných hodinách.
Dá sa Airbnb v bytovke zakázať?
Všeobecný zákaz krátkodobého prenajímania bytov zákon nepozná. Susedovi preto nemožno prenájom zakázať len preto, že byt neobýva jedna rodina alebo že sa v ňom hostia často striedajú.
Ak však hostia opakovane porušujú domový poriadok alebo rušia pokojné bývanie, existujú možnosti obrany:
- upozorniť vlastníka bytu na vzniknuté problémy,
- obrátiť sa na správcu alebo spoločenstvo vlastníkov,
- pri rušení nočného pokoja kontaktovať mestskú alebo štátnu políciu,
- podať podnet na stavebný úrad, ak vzniknú pochybnosti o účele využívania bytu,
- v krajnom prípade sa domáhať ochrany svojich práv na súde.
Čo funguje v praxi najlepšie?
Najčastejšie zaberie tlak zo strany ostatných vlastníkov a správcu domu. Mnohí majitelia Airbnb bytov si totiž uvedomujú, že ak budú pribúdať sťažnosti, môžu si narobiť problémy.
Možným riešením je aj prísna úprava domového poriadku. Airbnb sa síce nedá zakázať priamo, ale viete si domový poriadok upraviť tak, aby to bolo pre vás výhodnejšie:
- presné pravidlá pre nočný kľud, používanie výťahu, zákaz parkovania hostí na dvore, nosenia bicyklov/kufrov po schodoch v noci,
- povinnosť vlastníka bytu zodpovedať za správanie všetkých osôb, ktoré vpustí do domu,
- možnosť pokút v prospech fondu opráv za porušenie domového poriadku (ak to schváli zhromaždenie a správca to vie vymáhať).
Taktiež sa treba zamyslieť nad fondom opráv. Ak Airbnb výrazne zaťažuje dom (výťah, schodisko, odpad), správca môže nastaviť:
- vyšší príspevok do fondu opráv pri bytoch, ktoré sú preukázateľne využívané „intenzívnejšie“ (napr. na podnikanie, ubytovanie) - vyššie opotrebovanie spoločných častí = viac nákladov.
Ak sa byt správa ako ubytovacie zariadenie (trvalý biznis, vysoká fluktuácia hostí, reklama, viac bytov v dome), dá sa obrátiť na stavebný úrad:
Ak je reálne využitie bytu na bývanie skôr ako penzión/hotel, môže ísť o nepovolenú zmenu účelu užívania.
Výsledok: stavebný úrad vie začať konanie, uložiť pokuty, nariadiť nápravu.
Kedy volať políciu?
Ak hostia rušia nočný pokoj, netreba čakať do rána.
Mestská alebo štátna polícia môže riešiť hluk rovnako ako pri bežnej domácej párty. Nezáleží na tom, či ide o nájomníka, vlastníka alebo turistu z Airbnb.
Mnohí ľudia robia chybu, že si všetko len fotia a zapisujú. Ak je hluk aktuálny, treba ho riešiť okamžite.
Dokumentácia je základ
Ak sa problémy opakujú, začnite si viesť jednoduchý záznam:
- dátum,
- čas,
- čo sa stalo,
- prípadne fotografie alebo video.
Jedna sťažnosť často nič nezmení. Desať zdokumentovaných incidentov už môže docieliť zmenu.
