Za zdražovaním stojí kombinácia historických faktorov, silného dopytu aj slabej výstavby.
Slovenský realitný trh v posledných rokoch potvrdzuje, že patrí medzi najdynamickejšie v Európskej únii. Rast cien nehnuteľností sa stal jednou z najvýraznejších ekonomických aj spoločenských tém, ktorá ovplyvňuje nielen dostupnosť bývania, ale aj investičné správanie domácností. Kým ešte pred niekoľkými rokmi bol vývoj viac naviazaný najmä na domáce faktory, dnes doň čoraz výraznejšie vstupujú aj globálne udalosti, od inflácie až po geopolitické konflikty.
Najnovšie dáta ukazujú, že Slovensko patrí medzi krajiny s najrýchlejším rastom cien bývania v EÚ. Ako pre Refresher vysvetlil analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický, tento vývoj nie je náhodný. Súčasný stav je kombináciou historického nastavenia trhu, špecifického správania domácností, slabšej ponuky nového bývania aj aktuálnych ekonomických faktorov.
- prečo patrí Slovensko medzi krajiny s najrýchlejším rastom cien nehnuteľností v EÚ.
- Prečo má toľko ľudí na Slovensku záujem o vlastnú nehnuteľnosť.
- Ako nedostatok výstavby ovplyvňuje ceny bytov a domov.
- Aký vplyv má geopolitická situácia na hypotéky a správanie kupujúcich.
- Aké scenáre vývoja realitného trhu očakávajú analytici v najbližšom období.
Slovensko v top 5 EÚ: ceny rástli dvojciferným tempom
Podľa analýzy spoločnosti WOOD & Company vzrástli ceny bytov a domov na Slovensku v 4. štvrťroku 2025 medziročne o 12,8 %, čo predstavuje piaty najrýchlejší rast v rámci EÚ. Rast bol pritom plošný, novostavby zdraželi o 9,8 %, existujúce nehnuteľnosti dokonca o 13,4 %. Slovensko tak výrazne prekonalo priemer eurozóny aj celej Únie.
Dvojciferný rast cien sa pritom držal počas celého roka 2025, čo naznačuje stabilný trend. Kľúčovú úlohu zohráva najmä dopyt, ktorý dlhodobo prevyšuje ponuku, ako aj ekonomické faktory vrátane rastu miezd a dostupnosti hypoték.
Prečo ceny rastú tak rýchlo?
Podľa analytika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického treba hľadať príčiny v historickom vývoji a správaní domácností. „Takým dlhodobým faktorom je silný vzťah Slovákov k vlastnému bývaniu. V 90. rokoch štát umožnil ľuďom odkúpiť byty za veľmi výhodné ceny. Ľudia si tak zvykli bývať vo vlastnom a tento model pretrváva dodnes. Aj keď majú voľné peniaze, často ich investujú práve do nehnuteľností, napríklad pre svoje deti alebo ako investíciu,“ hovorí analytik.
Podľa neho ide o fenomén typický pre krajiny bývalého východného bloku, no na Slovensku je obzvlášť silný. „My sme tu nikdy nemali rozvinutý kapitálový trh, takže ľudia neboli zvyknutí investovať do akcií alebo finančných produktov. Preto sa prirodzene orientujú na nehnuteľnosti ako na bezpečnú formu uloženia peňazí.“
Významnú rolu zohráva aj slabý nájomný sektor. „Keď bývate v nájme, nemáte istotu, čo bude zajtra. Majiteľ môže byt predať alebo ho potrebovať pre rodinu. Nemôžete si ho upraviť podľa seba a chýba tam stabilita. V takých podmienkach je ťažké plánovať budúcnosť alebo založiť rodinu, preto sa ľudia snažia čo najskôr zabezpečiť vlastné bývanie,“ vysvetľuje analytik.
Ponuka nestíha dopytu
Okrem historických faktorov zohráva kľúčovú úlohu aj aktuálna situácia na trhu, najmä nedostatočná výstavba. „Výstavba sa výrazne spomalila a ponuka nového bývania je slabá. Minulý rok sa dokončilo približne 14-tisíc bytov, pričom v minulosti to bývalo okolo 20-tisíc. To znamená, že ponuka jednoducho nestíha pokrývať dopyt,“ uvádza analytik.
Nedostatok bytov je podľa neho citeľný najmä v Bratislave a jej okolí. „Keď je ponuka slabá a dopyt zostáva silný, ceny majú prirodzene tendenciu rásť. K tomu sa pridali aj investori, ktorí sa vo veľkom vrátili na trh, najmä do menších bytov, ktoré sú vhodné na prenájom,“ dodáva analytik.
Slovensko vs. zahraničie: kde sa vieme inšpirovať?
Podľa Vladimíra Kubrického je situácia v Česku veľmi podobná Slovensku, pričom ceny tam rastú rovnako dynamicky. „Česko je v tomto veľmi podobné Slovensku, ceny tam rastú tiež výrazne a dokonca majú aj vyššie úrokové sadzby na hypotéky,“ uvádza analytik.
Naopak, inšpiráciu vidí inde. „V Rakúsku majú ľudia dlhodobú tradíciu investovania na finančných trhoch. Využívajú akcie, dlhopisy a iné nástroje, takže nemajú takú potrebu investovať do nehnuteľností ako u nás,“ vysvetľuje analytik.
Pri Poľsku zdôrazňuje najmä výstavbu. „V Poľsku sa im podarilo rozbehnúť výstavbu, takže ponuka bývania lepšie reaguje na dopyt. A práve to je kľúčové, keď je dostatok bytov, ceny nerastú tak rýchlo,“ dodáva analytik.
Geopolitika mení náladu na trhu
Do vývoja realitného trhu začína čoraz viac zasahovať aj geopolitická situácia. Konflikt na Blízkom východe ovplyvnil najmä hypotekárny trh, kde úrokové sadzby opäť vzrástli na úroveň približne 3,4 až 3,8 %.
Analytik upozorňuje, že samotná výška sadzieb nie je najväčší problém. „Úrokové sadzby síce rastú, ale nejde o dramatický skok. Väčší problém je, že vývoj ide nepriaznivým smerom. Ľudia sú nervóznejší, lebo nevedia, kam až môžu sadzby vystúpiť,“ hovorí.
Podľa neho sa to premieta do správania kupujúcich. „Kupujúci by boli pokojnejší, keby mali pocit, že sadzby budú klesať. Teraz však vidia opačný trend, a preto sú opatrnejší, dlhšie sa rozhodujú a viac zvažujú svoje možnosti.“
Tri scenáre vývoja: ceny neklesnú ani v tom najhoršom
Realitná únia SR predstavila tri možné scenáre vývoja cien bytov. V prípade deeskalácie konfliktu by ceny mohli rásť o 8 až 9 %, pri zamrznutom konflikte o 5 až 7 % a pri eskalácii maximálne o 4 %.
Za najpravdepodobnejší považuje Vladimír Kubrický druhý scenár: „Najrealistickejšie je, že konflikt zostane zamrznutý, nebude ani výrazná eskalácia, ani rýchle vyriešenie. Tento scenár je najbližší tomu, čo vidíme dnes.“
Zároveň upozorňuje, že ani negatívny vývoj nemusí spôsobiť pokles cien. „Ani v horšom scenári nečakáme výrazný pokles cien. A aj keby mierne klesli, nemusí to byť výhra pre kupujúcich. Pri vyšších úrokových sadzbách môže byť splátka hypotéky výrazne vyššia,“ hovorí analytik.
Zhoršiť dostupnosť bývania viac než samotná cena nehnuteľnosti, môže podľa analytika výška úroku hypotéky: „Keď úrokové sadzby vzrástli z približne 1 % na 4 %, znamenalo to nárast splátky hypotéky o približne 50 %.
Čo bude rozhodovať o cenách v najbližších rokoch
Podľa odborníkov bude ďalší vývoj závisieť od viacerých faktorov, najmä od úrokových sadzieb, výstavby, príjmov domácností a celkovej ekonomickej situácie.
Vladimír Kubrický zároveň upozorňuje, že hoci sa často diskutuje o extrémnych scenároch, netreba ich preceňovať. „Neistota vo svete určite vzrástla, ale nemá zmysel špekulovať o extrémnych scenároch. Pravdepodobnejšie je, že trh sa bude vyvíjať postupne a bez dramatických zlomov,“ uzatvára analytik.
