Finančný sprostredkovateľ Lukáš Kravár vysvetľuje, na čo si dať pozor a prečo môže byť hypotéka na hranici možností nebezpečná.
Mladí ľudia dnes pristupujú ku kúpe prvého bývania zodpovednejšie a informovanejšie než v minulosti. Napriek tomu pri vybavovaní hypotéky často opakujú chyby, ktoré ich môžu stáť nielen veľa peňazí, ale aj zbytočný stres.
Výška úroku, podcenenie vlastných výdavkov či absencia finančnej rezervy patria medzi najčastejšie problémy, s ktorými sa stretávajú finanční odborníci. Na čo si dať pri prvej hypotéke pozor a aké nereálne predstavy majú mladí klienti najčastejšie, prezradil pre Refresher finančný sprostredkovateľ Lukáš Kravár.
- Aké najčastejšie chyby robia mladí ľudia pri vybavovaní prvej hypotéky
- Prečo môže byť hypotéka na maximum veľkým rizikom
- Koľko vlastných úspor by mal mať človek pred kúpou bývania
- Aké nereálne predstavy majú klienti o financovaní nehnuteľností
- Čo najčastejšie vedie k zamietnutiu hypotéky bankou
Najväčšie chyby pri prvej hypotéke
Jednou z najčastejších chýb je podľa Lukáš Kravára nesprávne poradie krokov pri kúpe nehnuteľnosti. „Ľudia si najprv vyberú byt alebo dom, ktorý by chceli kúpiť, a až potom zisťujú, či im banka vôbec poskytne potrebný úver. Správne by to malo byť naopak – najskôr si preveriť svoje finančné možnosti a až následne hľadať vhodnú nehnuteľnosť,“ vysvetľuje.
Mladí klienti sa často príliš sústreďujú na čo najnižšiu úrokovú sadzbu, no zabúdajú na ďalšie náklady spojené s hypotékou. Ide napríklad o poplatky za spracovanie úveru, znalecký posudok, kataster či rezervačný poplatok pre realitnú kanceláriu. Tieto výdavky dokážu výrazne navýšiť sumu, ktorú treba mať pripravenú ešte pred kúpou.
Veľkým problémom je aj absencia finančnej rezervy. „Mnohí klienti investujú všetky úspory do kúpy nehnuteľnosti a nezostane im žiadny finančný vankúš na nečakané situácie alebo zariadenie nového bývania,“ hovorí Lukáš Kravár.
Mýtus o 100-percentnej hypotéke stále pretrváva
Podľa odborníka si mladí ľudia často myslia, že banka zafinancuje celú cenu nehnuteľnosti. Realita je však iná. „Dnes je štandardom približne 80-percentné financovanie, výnimočne sa dá dostať k 90 percentám. Zvyšok musí mať klient nasporený alebo ho rieši iným, často drahším spôsobom,“ hovorí.
Ľudia zároveň často precenia svoje možnosti. Neuvedomujú si, že aj zdanlivo malé záväzky, ako splátky telefónu, lízing či nevyužívané kreditné karty, znižujú maximálnu výšku hypotéky, ktorú im banka schváli.
Hypotéka na maximum môže byť rizikom
Brať si úver na hranici svojich možností považuje odborník za nebezpečné. „Život prináša nečakané situácie, zmeny príjmov či vyššie výdavky. Ak človek spláca maximum, stráca finančnú slobodu aj priestor na tvorbu rezerv alebo investovanie,“ vysvetľuje.
Rizikom je podľa neho aj rast úrokových sadzieb po skončení fixácie. Ak klient spláca maximálnu možnú hypotéku, aj mierne zvýšenie sadzieb môže znamenať dramatický nárast mesačnej splátky.
Akú rezervu by mal mať človek pred kúpou bývania?
Ideálna finančná príprava pozostáva podľa odborníka z dvoch častí. Prvou je kapitál na dofinancovanie kúpy, ideálne približne 20 percent z ceny nehnuteľnosti. Druhou je likvidná finančná rezerva vo výške aspoň šiestich mesačných výdavkov, ktorá zostane nedotknutá pre prípad výpadku príjmu alebo neočakávaných opráv.
Dobrou správou podľa neho je, že do budúcnosti sa zvažuje zmiernenie pravidiel zo strany Národnej banky Slovenska, čo by mohlo mladým ľuďom uľahčiť cestu k prvému bývaniu. Banky by mali individuálnejšie posudzovať jednotlivé žiadosti a finančnú situáciu klientov.
Pred návštevou banky si treba preveriť možnosti
Ešte pred podaním žiadosti o hypotéku odporúča preveriť si maximálnu možnú výšku úveru. Dôležité je to najmä pri špecifických príjmoch, ako sú príjmy zo zahraničia, podnikanie alebo dôchodok.
„Každá banka posudzuje tieto príjmy inak. Pri podnikateľoch a živnostníkoch sú rozdiely medzi bankami často výrazné, preto je dobré porovnať viacero možností,“ dodáva Kravár.
Mladí sú informovanejší, no aj opatrnejší
Mladí ľudia sa v posledných rokoch podľa neho v tejto oblasti viac vzdelávajú. Už sa nezaujímajú len o to, či hypotéku dostanú, ale riešia aj stratégiu financovania, vhodnú fixáciu či kombináciu hypotéky s investovaním.
Na druhej strane sú však mladí ľudia opatrnejší a často čakajú na „ideálny moment“ alebo najnižšie úrokové sadzby. „Vo väčšine prípadov sa však príliš dlhé čakanie vôbec neoplatí,“ upozorňuje.
Prečo banky hypotéky zamietajú?
Najčastejším dôvodom zamietnutia hypotéky sú podľa odborníka regulačné limity bánk. Tie musia pri schvaľovaní zohľadniť životné minimum, rezervu na domácnosť či existujúce záväzky klienta.
Častým problémom sú aj negatívne záznamy v úverových registroch. Tie môžu vzniknúť aj kvôli drobným omeškaniam pri splátkach pôžičiek alebo úverov, na ktoré klient počas vybavovania hypotéky zabudol.
„Aj malé finančné chyby môžu výrazne ovplyvniť schválenie hypotéky. Preto je dôležité pripraviť sa vopred a pozerať sa na kúpu bývania komplexne, nie len cez výšku mesačnej splátky,“ uzatvára finančný sprostredkovateľ Lukáš Kravár.
