Pred kúpou nehnuteľnosti v zahraničí je dobré poznať daňové pravidlá doma aj v zahraničí.
Mnohí sa pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí sústreďujú najmä na cenu, financovanie či jej právny stav. Daňové aspekty často riešia až dodatočne, hoci môžu výrazne ovplyvniť celkové náklady spojené s investíciou. Upozornila na to špecialistka pre PR a internú komunikáciu Slovenskej komory daňových poradcov (SKDP) Martina Rybanská.
„Pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí nestačí poznať len miestne pravidlá. Slovenskí daňoví rezidenti by mali už pred podpisom zmluvy vedieť, aké povinnosti im môžu vzniknúť nielen doma, ale aj v štáte, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Správne nastavenie od začiatku môže predísť zbytočným komplikáciám aj dodatočným nákladom,“ vysvetlila daňová poradkyňa a členka SKDP Dagmar Bednáriková.
Príklad: Apartmán v Chorvátsku
Príkladom môže byť podľa nej slovenský daňový rezident, ktorý si kúpi apartmán v Chorvátsku. Prvé mesiace ho využíva na vlastnú rekreáciu, neskôr sa rozhodne nehnuteľnosť počas letnej sezóny prenajímať turistom. V takom prípade už nevstupuje do hry len samotná kúpa, ale aj pravidlá zdaňovania príjmov z prenájmu.
„Slovenský daňový rezident zdaňuje podľa zákona o dani z príjmov spravidla svoje celosvetové príjmy. Pri príjmoch z nehnuteľností v zahraničí však zároveň zohrávajú významnú úlohu príslušné zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia. Primárne právo na zdanenie príjmov súvisiacich s nehnuteľnosťami v súlade s medzinárodnými štandardmi má štát, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. V tomto štáte slovenský daňový rezident zdaňuje príjmy podľa tamojšej legislatívy. Bežne sa musí v danej krajine zaregistrovať na daňovom úrade a podať tam daňové priznanie,“ priblížila Bednáriková.
To však automaticky neznamená, že vlastník už nemá žiadne povinnosti na Slovensku. „Ako slovenský daňový rezident musí príjmy zo zahraničia uviesť aj v slovenskom daňovom priznaní, pričom prípadné dvojité zdanenie sa vylučuje metódou upravenou v príslušnej medzinárodnej zmluve o zamedzení dvojitého zdanenia,“ doplnila odborníčka.
Mylné predstavy kupujúcich
Skúsenosti podľa nej ukazujú, že kupujúci sa najčastejšie dopúšťajú niekoľkých mylných predstáv. Jednou z nich je presvedčenie, že zaplatením dane v zahraničí sa ich povinnosti voči slovenskému správcovi dane automaticky končia. Mylná je aj predstava, že daňové pravidlá sú vo všetkých krajinách rovnaké alebo aspoň podobné.
„V praxi je každý prípad potrebné posúdiť individuálne. Rozhodujúce je, kde sa nehnuteľnosť nachádza, akým spôsobom bude využívaná, ako aj to, či ide o slovenského daňového rezidenta a aké ustanovenia obsahuje zmluva o zamedzení dvojitého zdanenia s konkrétnym štátom. Rozdiely medzi jednotlivými krajinami môžu byť významné nielen pri prenájme, ale aj pri samotnej kúpe alebo neskoršom predaji nehnuteľnosti,“ podčiarkla Bednáriková. Aj preto je vhodné preveriť si daňové povinnosti ešte pred samotnou investíciou, nie až vo chvíli, keď vznikne povinnosť podať daňové priznanie.
