V článku sa dozvieš, čo všetko banky sledujú, ako sa menia splátky po skončení fixácie a prečo nie je dobrý nápad obiehať banky sám.
Ceny nehnuteľností sú stále vysoké a hypotéky už dávno nie sú také lacné ako pred pár rokmi. Napriek tomu sa trh pomaly prebúdza a banky sa snažia získať klientov miernym znižovaním úrokov. Po období rekordných sadzieb sa situácia začína stabilizovať a mnohí záujemcovia o vlastné bývanie opäť zvažujú, či je ten správny čas zadlžiť sa na desiatky rokov.
V článku sa pozrieme na to, aké sú aktuálne úrokové sadzby, ako sa líšia pri rôznych fixáciách a čo by si mal zvážiť predtým, než požiadaš o úver. S finančným poradcom a sprostredkovateľom Michalom Poliakom sme sa rozprávali o tom, čo všetko na vybavenie hypotéky potrebuješ, ako sa pri vyberaní správnej hypotéky nenechať zlákať marketingom a v akom prípade ti banka hypotéku neschváli.
- Aké sú aktuálne úrokové sadzby v slovenských bankách a ako sa líšia podľa fixácie.
- Prečo nestačí porovnávať len úrok a čo ďalšie by si mal sledovať pri výbere hypotéky.
- Ktoré banky momentálne ponúkajú najnižšie sadzby a aké sú medzi nimi rozdiely.
- Ako prebieha proces vybavovania hypotéky – od žiadosti až po čerpanie úveru.
Úroky na hypotékach pomaly klesajú
Úroky na hypotékach boli v posledných rokoch veľmi vysoké, no situácia sa začína pomaly zlepšovať. Ceny nehnuteľností sú stále značné a podľa odborníka v najbližších mesiacoch ešte stúpnu, no banky chcú zákazníkov opäť motivovať.
Hypotéky si dnes môžeš zobrať s rôznou dĺžkou fixácie – najčastejšie na 3, 5 alebo 10 rokov. To znamená, že počas tejto doby sa ti úrok nezmení. Najnižšie úroky sú pri kratších fixáciách a začínajú približne na úrovni 3,8 %, pri dlhších fixáciách je to aj viac ako 4,5 %. Výsledný úrok však závisí aj od toho, koľko si požičiavaš, aký máš príjem alebo či si vezmeš aj iné služby banky, napríklad poistenie.
Keď si vyberáš hypotéku, nepozeraj len na výšku úroku. Zaujímaj sa aj o mesačnú splátku, celkové náklady, možnosť predčasného splatenia a ďalšie poplatky. V budúcnosti sa očakáva, že úroky môžu ešte trochu klesnúť, ale nikto zatiaľ nevie, ako rýchlo a o koľko.
Prehľad úrokov v bankách na Slovensku:
- VÚB banka
1 rok: od 4,19 %
3 roky: od 3,69 %
4 roky: od 3,79 %
5 rokov: od 3,89 %
10 rokov: od 4,59 %
- Prima banka
Mimoriadna ponuka: 3,32 % na 32 mesiacov
- Slovenská sporiteľňa (SLSP)
1 rok: od 4,09 %
3 roky: od 3,69 %
5 rokov: od 3,89 %
10 rokov: od 4,69 %
15 rokov: od 4,99 %
- Tatra banka
1 rok: od 4,09 %
2 roky: od 3,69 %
3 roky: od 3,69 %
5 rokov: od 3,89 %
7 rokov: od 4,49 %
10 rokov: od 4,69 %
- ČSOB
1 rok: od 4,69 %
3 roky: od 3,60 %
4 roky: od 3,60 %
5 rokov: od 3,80 %
10 rokov: od 4,60 %
15 rokov: od 4,79 %
20 rokov: od 4,89 %
- UniCredit Bank
2 roky: od 3,39 %
3 roky: od 3,49 %
4 roky: od 3,89 %
5 rokov: od 3,89 %
- 365.bank
1 rok: od 3,55 %
3 roky: od 3,55 %
5 rokov: od 3,95 %
10 rokov: od 4,65 %
- mBank
1 rok: od 4,79 %
3 roky: od 3,79 %
5 rokov: od 4,09 %
Podľa odborníka medzi aktuálnymi úrokmi v slovenských bankách nie je zásadný rozdiel. „Pri 3-ročnej fixácii sa úroky hýbu od 3,2 – 4,25 %, a pri 5-ročnej fixácii sa úroky hýbu od 3,45 - 4,65 %, čo znamená, že ak človek plánuje hypotéku vo vyššom objeme, tak je výber fixácie dôležitý, keďže rozpätie úrokov je od 1,05-1,2 %. Ak neberieme do úvahy refinancovanie hypotéky a pozeráme sa len na účel kúpy nehnuteľnosti v najväčších bankách na trhu, tak ide aktuálne o rovnaké úrokové sadzby, prípadne len s minimálnymi rozdielmi,“ vysvetlil Poliak.
Čo ťa pri vybavovaní hypotéky čaká?
Zvažuješ kúpu bytu alebo domu? Hypotéka je pre väčšinu ľudí jediná možnosť, ako to finančne zvládnuť. Tu je prehľad toho, čo ťa pri vybavovaní čaká:
1. Koľko ti banka požičia
Najprv musíš zistiť, na akú sumu máš šancu. Banka sa pozrie na tvoj príjem, výdavky a iné dlhy. Podľa toho ti povie, akú vysokú hypotéku ti vie ponúknuť. Ak si zamestnaný, priprav si potvrdenie o príjme. Ak podnikáš, budeš potrebovať účtovné doklady.
2. Vyber si nehnuteľnosť a daj ju ohodnotiť
Keď máš byt alebo dom vybraný, potrebuješ znalecký posudok, ktorý určí hodnotu nehnuteľnosti. Od tejto sumy sa odvíja, koľko ti banka požičia – väčšinou to býva do 80 % hodnoty.
3. Podaj žiadosť v banke
Priprav si všetky doklady (občiansky preukaz, potvrdenie o príjme, znalecký posudok, návrh kúpnej zmluvy) a podaj žiadosť o úver. Banka ju skontroluje a rozhodne, či ti požičia. Zvyčajne to trvá pár dní.
4. Podpis a peniaze
Keď ti hypotéku schvália, podpíšeš zmluvu a splníš pár podmienok (napríklad zapíšeš záložné právo do katastra). Potom ti banka uvoľní peniaze – buď tebe, alebo rovno predávajúcemu.
5. Poistenie a zľavy
Banky často chcú, aby bola nehnuteľnosť poistená. Ak si vezmeš k hypotéke aj účet, poistenie alebo sporenie, môžeš dostať lepší úrok.
Týmto chybám sa pri vybavovaní hypotéky vyhni
Mnohí žiadatelia o hypotéku robia tú istú chybu – idú do banky, kde majú osobný účet, alebo kde vidia najnižší úrok. Ani jedno z toho však nemusí znamenať, že práve tam dostanú najvýhodnejšiu alebo vôbec schváliteľnú hypotéku.
„Či už má človek v danej banke účet alebo nie, tak schválenie hypotéky nemá zásadný vplyv na schválenie hypotéky, keďže sú aj banky, ktoré majú pevné sadzby, takzvané sadzby FLAT RATE,“ upozorňuje odborník. Dôležité je poznať metodiku konkrétnych bánk a porovnávať len tie ponuky, ktoré sa reálne vzťahujú na daného klienta – podľa typu príjmu, veku, vzdelania či účelu hypotéky.
Ďalšou chybou je, keď si človek obieha banky sám. Každá žiadosť sa zapisuje do úverového registra, a čím viac ich je, tým nižšie sú šance na schválenie. „Viac žiadostí v úverovom registri finálne znižuje šance na schválenie hypotéky a znižuje bonitu/rating klienta.“ Odborník preto odporúča všetky prepočty a výber banky zveriť do rúk finančného sprostredkovateľa, ktorý vie urobiť ponuky bez toho, aby klient riskoval zápis do registra.
Pri posudzovaní hypotéky záleží aj od typu pracovného pomeru
V prípade zmluvy na dobu určitú banky hodnotia situáciu individuálne – niekedy môže takáto zmluva prekážať, inokedy nie. U živnostníkov (SZČO) je to ešte zložitejšie, pretože každá banka počíta príjem inak. Niektoré berú do úvahy tržby a určité percento z nich, iné sa sústreďujú len na čistý zisk.
„Pri TPP stačí mať odpracovaných 3–6 mesiacov, pri SZČO minimálne 6 mesiacov v predchádzajúcom kalendárnom roku, ako sa žiada o hypotéku, ideálne je mať aktívnu živnosť 18 mesiacov,“ uvádza odborník.
Aj keď si dnes človek nastaví prijateľnú splátku, po skončení fixácie sa situácia môže zmeniť. Výška splátky totiž závisí od aktuálnych úrokových sadzieb. Ak sa po niekoľkých rokoch výrazne zvýšia, klient musí počítať s tým, že jeho mesačná splátka porastie. Veľa záleží na tom, v ktorej banke má úver – niektoré majú silnejšie retenčné oddelenia a vedia ponúknuť výhodnejšie podmienky aj po fixácii.
„Dôležité je, v ktorej banke je klient, keďže podľa toho, aké má banka silné retenčné oddelenie, tak aj podľa toho sa odvíja, či vie získať lepší úrok, ako ten, ktorý banka poslala pri skončení fixácie,“ vysvetľuje poradca.
V týchto situáciách ti banka môže hypotéku zamietnuť
Banky zamietajú hypotéku z rôznych dôvodov, no najčastejšie ide o problémy v úverovej histórii alebo nestabilný príjem. Medzi rizikové faktory patrí napríklad nepovolené prečerpanie účtu, oneskorené splácanie kreditnej karty, omeškanie na splátkach počas posledných piatich rokov, ale aj bankrot, exekúcia či reštrukturalizácia úveru v minulosti.
Problém môže nastať aj pri novom pracovnom pomere, ktorý trvá kratšie než 3–6 mesiacov, alebo ak banka neakceptuje konkrétny typ nehnuteľnosti či príjem zo zahraničia. Rizikovým klientom sa môže stať aj človek so stabilným príjmom, ak má za sebou problémy so splácaním alebo má v úverovom registri zamietnuté úvery.
Výrazne si môže uškodiť aj tým, že cez svoj účet tipuje – banky to vnímajú ako rizikové správanie, ktoré znižuje dôveryhodnosť klienta. „Hypotéka môže byť z dôvodu omeškania zamietnutá,“ upozorňuje odborník.
