Realitný investor Roman Kružliak vysvetľuje, prečo ceny nehnuteľností rástli a akú rolu zohrali lacné hypotéky.
Predseda vlády Robert Fico na medzinárodnej konferencii o dostupnom nájomnom bývaní vyhlásil, že bývanie sa na Slovensku stalo luxusom a že voľný trh v tomto smere zlyhal. Upozornil na ďalší prudký nárast cien nehnuteľností – približne o 12 % a zdôraznil, že situáciu nemožno riešiť spoliehaním sa na „zázračnú ruku trhu“.
Premiér chce pomáhať domácnostiam a predstavil nový model štátom podporovaného nájomného bývania v spolupráci so súkromným sektorom.
Realitný investor Roman Kružliak však ponúka iný pohľad. Za rastom cien vidí najmä zlyhanie prostredia, v ktorom trh s nehnuteľnosťami funguje.
- Či zlyhal trh alebo prostredie, v ktorom funguje.
- Prečo pomalé povoľovanie zdražuje byty.
- Akú úlohu zohrali historicky lacné hypotéky.
- Prečo môže byť plošné dotovanie hypoték kontraproduktívne.
- Čo by muselo nastať, aby ceny klesli alebo sa stabilizovali.
Zlyhal trh, alebo prostredie?
Roman Kružliak odmieta tvrdenie, že za rast cien môže samotný trh. „Skôr by som hovoril o dôsledku dlhodobo nastavených podmienok ako o zlyhaní trhu,“ zdôrazňuje a apeluje na to, aby sme oddeľovali emócie od ekonomickej reality.
Podľa neho mechanizmus trhu funguje štandardne. „Trh funguje dobre. Vytvára ho dopyt a ponuka,“ vysvetľuje. Problém však vidí v tom, že ponuka je dlhodobo zabrzdená, či už komplikovanými povoľovacími procesmi, obmedzenou dostupnosťou pozemkov alebo nedostatočnou infraštruktúrou, zatiaľ čo dopyt bol roky podporovaný lacným financovaním.
„Ak brzdíte ponuku a zároveň podporujete dopyt, výsledkom sú vyššie ceny. To nie je zlyhanie trhu samotného, ale prostredia, v ktorom funguje,“ uzatvára.
Pomalé povoľovanie sa premieta do cien
Experti dlhodobo kritizujú úrady za zdĺhavé stavebné konania a práve v tom vidí Roman Kružliak jeden z kľúčových dôvodov dnešných vysokých cien. Podľa neho sa problém nezačína pri samotnej cene bytu, ale už v procese jeho prípravy. „Ak developer potrebuje od kúpy pozemku po odovzdanie bytu sedem rokov, v pomalšom prípade desať, tento čas jednoducho musí byť započítaný do výslednej ceny,“ vysvetľuje.
Podľa neho nejde len o samotný čas, ale aj o riziko. Čím dlhší proces, tým vyššia neistota a tým vyššia riziková marža. „Ak ponuka nedokáže pružne reagovať na rast dopytu, ceny logicky rastú,“ hovorí.
Keď sa k tomu pridá rastúci dopyt – spôsobený migráciou do miest, demografickým vývojom, investičným záujmom či meniacimi sa preferenciami domácností, vzniká podľa neho prirodzený tlak na rast cien. „Ak ponuka nedokáže pružne reagovať na rast dopytu, ceny logicky rastú,“ uzatvára.
Lacné hypotéky ako jeden z kľúčových faktorov
Roky 2016 až 2021 označuje Roman Kružliak za jedno z najdôležitejších období pre vývoj cien nehnuteľností. „Historicky lacné hypotéky boli jedným z kľúčových faktorov rastu cien,“ hovorí. Podľa neho lacné financovanie výrazne posilnilo dopyt, keďže „ľudia si mohli za rovnakú mesačnú splátku dovoliť vyšší úver“.
Tento efekt sa podľa jeho slov premietol priamo do cien. „Vyššia dostupnosť úverov sa rýchlo pretavila do vyšších cien nehnuteľností,“ konštatuje. Zároveň však dodáva, že keby bola ponuka pružnejšia, tlak by sa zmiernil. „Ak by výstavba rástla rýchlejšie, časť dopytu by sa prejavila vo väčšom počte bytov, nie iba v ich cene,“ uzatvára.
Štátna pomoc pri hypotékach: pomoc ľuďom alebo tlak na ceny?
Premiér pripustil možnosť opätovného zavedenia bonifikačného mechanizmu v prípade vysokých úrokov. Realitný investor však upozorňuje, že plošná pomoc môže mať opačný efekt, než sa očakáva.
„Ak je pomoc nastavená plošne alebo príliš široko, neplní svoj účel,“ hovorí. Podľa neho by mal štát rozlišovať medzi systémovým zásahom do trhu a adresnou sociálnou pomocou. „Ak sa niekto dostane do núdze, štát má pomôcť konkrétnemu človeku. Ale plošné dotovanie splátok podporuje samotný produkt, a teda jeho cenu,“ vysvetľuje.
Varuje, že takýto krok by mohol ešte viac podporiť rast cien. „Ak dnes tvrdíme, že ceny rastú príliš rýchlo, a zároveň budeme dotovať dlžníkov, spôsobíme ďalšie zrýchlenie rastu cien,“ dodáva.
Roman Kružliak zároveň pripomína, že riziko je prirodzenou súčasťou trhu. „Úpadok subjektu alebo dlžníka je prirodzený jav. Dlžník sa môže vysporiadať predajom nehnuteľnosti. Takéto situácie zvyšujú ponuku a prirodzene tlačia ceny nadol,“ uzatvára.
Kto to zaplatí?
Kružliak upozorňuje aj na otázku financovania. „Akákoľvek pomoc je financovaná zo štátneho rozpočtu. To znamená, že sa na ňu musia zložiť daňoví poplatníci,“ hovorí.
V čase konsolidácie verejných financií považuje ďalšie plošné zásahy za rizikové. „Ak chceme podporovať ďalší sektor, potrebujeme vyzbierať ďalší balík peňazí. To sa mi zdá ako nevhodné a dlhodobo neudržateľné,“ dodáva.
Štátom podporované nájomné bývanie
Vláda zároveň rozvíja model nájomného bývania s účasťou súkromného sektora. Vznikla Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania, ktorá uzatvára zmluvy s investormi. Projekty sú zvýhodnené napríklad zníženou 5-percentnou DPH.
Ako príklad bol uvedený projekt Ovocné sady v Bratislave, ktorý mal pomôcť stabilizovať zdravotné sestry. Ukázalo sa však, že príjmové nastavenie systému nie vždy zodpovedá realite trhu práce.
Roman Kružliak podporuje myšlienku nájomného bývania, no upozorňuje na rovnosť podmienok. „Ak má štát poskytnúť výhodu, mala by platiť pre všetkých prenajímateľov rovnako, aby nedeformovala trh,“ hovorí.
Koľko bytov by muselo pribudnúť?
Roman Kružliak upozorňuje, že očakávať zásadnú zmenu pri stovkách nových bytov ročne je nereálne. „Ak chceme citeľný efekt vo väčších mestách, musíme hovoriť o tisícoch bytov ročne počas viacerých rokov,“ zdôrazňuje. Podľa neho ide o dlhodobý proces, ktorý sa počíta na roky, nie na jedno volebné obdobie.
Kľúč podľa neho neleží len v samotnej podpore výstavby, ale najmä v zrýchlení povoľovacích procesov. „Najefektívnejšou cestou je zvýšiť ponuku tak, aby dokázala pružnejšie reagovať na dopyt,“ hovorí. Práve väčší objem výstavby by mohol vytvoriť tlak na stabilizáciu cien.
Zhoršujúca sa dostupnosť
„Dostupnosť sa zhoršila kombináciou vysokých cien a vyšších úrokov,“ hovorí Roman Kružliak. Upozorňuje však, že situácia nie je rovnaká v každom regióne. Kým vo veľkých mestách sa mnohé domácnosti dostávajú na hranicu svojich finančných možností, mimo nich je bývanie stále relatívne dostupnejšie.
Rastúci podiel príjmu, ktorý domácnosti vynakladajú na bývanie, podľa neho zvyšuje zraniteľnosť trhu. „Čím väčšiu časť príjmu dávame na bývanie, tým citlivejší je trh na negatívne šoky, napríklad rast nezamestnanosti alebo pokles príjmov,“ upozorňuje.
Kedy môžu ceny klesnúť?
Na otázku, čo by muselo nastať, odpovedá jednoznačne: „Dlhodobejší pokles cien zvyčajne nastáva, keď sa skombinuje pokles HDP, rast nezamestnanosti a deflačné tlaky.“
Krátkodobo môžu ceny ovplyvniť aj vyššie úroky, prísnejšie úverové podmienky alebo vyššia ponuka dokončených bytov. Najlepší scenár však podľa neho nie je dramatický prepad. „Ideálne je postupná stabilizácia – pomalší rast cien, mierne korekcie tam, kde boli prestrelené, a zrýchlenie výstavby.“
Trh verzus štát
Debata o dostupnosti bývania tak stojí medzi dvoma pólmi. Na jednej strane vláda hovorí o potrebe zásahov a podpory. Na druhej strane investor Roman Kružliak opakovane zdôrazňuje, že problém nevznikol zlyhaním trhu.
„Ak chceme iný výsledok, musíme zmeniť podmienky, nie obviňovať samotný trh,“ uzatvára. Podľa neho je kľúčom dlhodobá stabilita, rýchlejšia výstavba a adresná pomoc tým, ktorí ju skutočne potrebujú – nie plošné riešenia, ktoré môžu situáciu ešte viac vyhrotiť.
