Finančný sprostredkovateľ Lukáš Kravár prezradil, ako dnes fungujú hypotéky, komu môže pomôcť štát a prečo je finančná rezerva dôležitejšia než samotné schválenie úveru.
Kúpa vlastného bývania je pre mnohých mladých ľudí jedným z najväčších životných krokov. Rast cien nehnuteľností a prísnejšie pravidlá bánk však získavanie hypotéky komplikujú. O tom, aké možnosti majú ľudia bez nasporených peňazí, aké riziká prináša financovanie „na doraz“ a kedy je lepšie hypotéku ešte odložiť, sme sa rozprávali s finančným sprostredkovateľom Lukášom Kravárom.
- Prečo je dnes takmer nemožné získať stopercentnú hypotéku bez vlastných úspor.
- Aké možnosti financovania majú ľudia, ktorí nemajú nasporené peniaze.
- Aké štátne príspevky a výhody môžu využiť mladí žiadatelia o hypotéku.
- Aké riziká prináša kúpa bývania bez finančnej rezervy a koľko peňazí by malo zostať bokom.
- Kedy je lepšie hypotéku odložiť.
- Ako sa na vlastné bývanie pripraviť zodpovedne a bez stresu.
Stopercentná hypotéka je dnes skôr minulosťou
Podľa Lukáša Kravára je dnes prakticky nemožné financovať kúpu nehnuteľnosti výlučne hypotékou bez akéhokoľvek vlastného kapitálu. „Regulácie Národnej banky Slovenska sú nastavené tak, že banky štandardne poskytujú hypotéky približne do 80 percent hodnoty nehnuteľnosti. Len vo výnimočných prípadoch je možné dostať sa na úroveň 90 percent financovania,“ vysvetľuje.
V praxi to znamená, že kupujúci musí mať pripravených aspoň 10 až 20 percent z ceny nehnuteľnosti z vlastných zdrojov. Hoci ešte pred rokmi boli dostupné aj takzvané stopercentné hypotéky, dnes sa klienti bez úspor musia obzerať po alternatívnych riešeniach.
Ako vyriešiť kúpu bývania bez dostatočných úspor?
Jednou z najčastejších možností je založenie ďalšej nehnuteľnosti, napríklad rodičovského domu alebo bytu. „Ak klient založí ďalšiu nehnuteľnosť, banka získa vyššiu hodnotu zabezpečenia a vie poskytnúť vyššiu sumu úveru. Mnohí rodičia sa obávajú, že ich nehnuteľnosť bude založená celé desaťročia, no po určitom splatení úveru je možné ju z hypotéky vyňať,“ približuje Lukáš Kravár.
Ďalším riešením býva kombinácia hypotéky a spotrebného úveru. Táto možnosť síce dokáže pokryť chýbajúce financie, no zároveň výraznejšie zaťažuje rodinný rozpočet. „Spotrebné úvery majú kratšiu splatnosť a vyššie úroky, preto môžu mesačné splátky citeľne narásť,“ upozorňuje.
Alternatívou môže byť aj stavebný úver alebo medziúver zo stavebnej sporiteľne. V porovnaní so spotrebným úverom ponúka dlhšiu dobu splácania, vďaka čomu sú mesačné splátky miernejšie.
Mnohí mladí ľudia zároveň riešia financovanie pomocou rodinných pôžičiek alebo darov od blízkych. Takéto riešenie je podľa odborníka výhodné najmä preto, že klient nevstupuje do ďalšieho bankového dlhu.
Aká pomoc existuje pre mladých?
Aj keď štát už neposkytuje zvýhodnené hypotéky pre mladých v pôvodnej podobe, určitá forma podpory stále existuje. „Najznámejším nástrojom je daňový bonus na zaplatené úroky. Klient si môže spätne odpočítať polovicu zaplatených úrokov, maximálne však 1 200 eur ročne,“ hovorí Kravár.
Podmienkou je vek do 35 rokov, splnenie príjmových limitov a využitie úveru na vlastné bývanie. Ďalšou možnosťou je financovanie cez Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB), ktorý ponúka úvery s nízkou fixnou úrokovou sadzbou počas celej doby splácania.
„Tieto úvery sú však určené len pre vybrané skupiny žiadateľov a sú viazané na viacero podmienok – od príjmových limitov až po maximálnu cenu či rozlohu nehnuteľnosti,“ vysvetľuje odborník.
Podľa neho preto túto podporu využije len obmedzený počet ľudí. Okrem štátu môžu mladým pomôcť aj samotné banky, ktoré občas prichádzajú s akciami vo forme nižších úrokových sadzieb alebo vyššieho financovania.
Hypotéka bez rezervy môže byť veľké riziko
Finančný sprostredkovateľ upozorňuje, že kúpa bývania bez vytvorenej rezervy môže byť veľmi nebezpečná. „Mnohí ľudia sa sústredia len na to, aby získali hypotéku, no zabúdajú na to, že po podpise zmluvy sa môžu objaviť nečakané situácie – strata zamestnania, choroba, úraz alebo nečakané výdavky spojené s bývaním,“ upozorňuje.
Za dôležité preto považuje kvalitné poistenie nehnuteľnosti, domácnosti aj životné poistenie. „Hypotéka bez finančného vankúša vytvára obrovský psychický tlak. Človek potom nežije vo vlastnom bývaní s pocitom istoty, ale s neustálym stresom, či zvládne ďalší mesiac.“
Koľko peňazí by malo zostať po kúpe bývania?
Podľa Lukáša Kravára by klient po vybavení hypotéky rozhodne nemal zostať bez peňazí na účte. „Ideálne je mať rezervu vo výške troch až šiestich mesiacov všetkých životných nákladov vrátane splátky hypotéky a energií,“ radí.
Ak plánuje nový majiteľ rekonštrukciu alebo zariaďovanie bytu, mal by mať podľa neho pripravené aj ďalšie financie určené práve na tieto výdavky.
Kedy hypotéku radšej odložiť?
Nie vždy je správny čas na kúpu vlastného bývania. Odborník odporúča hypotéku odložiť najmä vtedy, ak človek nemá stabilný príjem alebo je už výrazne zadlžený. „Ak by nová splátka človeku nedovolila vytvárať si úspory alebo by ho dostala do finančnej tiesne, je lepšie ešte počkať,“ vysvetľuje.
Za rozumné považuje pravidlo, podľa ktorého by celkové splátky úverov nemali prekročiť približne 30 percent mesačného príjmu. Dôležitým faktorom sú aj negatívne záznamy v úverových registroch.
„Niekedy sa oplatí rok alebo dva počkať, upraviť si finančnú históriu a nasporiť si aspoň časť vlastných zdrojov. Klient tak môže získať lepšiu vyjednávaciu pozíciu a výhodnejší úrok,“ dodáva.
Ako sa pripraviť na hypotéku bez zbytočného stresu?
Podľa odborníka by mladí ľudia mali začať s prípravou na hypotéku skôr, než si začnú vyberať konkrétnu nehnuteľnosť. „Najlepšie je obrátiť sa na skúseného poradcu, ktorý zanalyzuje finančnú situáciu klienta a pomôže mu pripraviť sa na celý proces ešte pred podaním žiadosti,“ odporúča.
Za dobrý tréning považuje aj pravidelné mesačné odkladanie sumy vo výške budúcej splátky hypotéky. „Človek si tak overí, či jeho rozpočet zvládne pravidelnú záťaž, a zároveň si vytvára kapitál na dofinancovanie bývania,“ vysvetľuje.
Podľa Lukáša Kravára nie je zodpovedný prístup k hypotéke o strachu z dlhu, ale o schopnosti mať svoje financie pod kontrolou. „Keď sa človek na hypotéku pripraví správne, dokáže si vytvoriť stabilné bývanie bez zbytočného stresu a finančných problémov,“ uzatvára.
