Analytik pre Refresher objasnil aktuálnu situáciu.
Bratislavský kraj, ktorý dlhodobo patrí medzi najdynamickejšie rastúce regióny Slovenska, zažil v posledných mesiacoch nepríjemný prepad. Podľa čerstvých štatistík sa tu dokončilo najmenej bytov za posledných 22 rokov. Ide o zásadný zlom, keďže práve hlavné mesto a jeho okolie sa tradične spájajú s vysokým dopytom po novom bývaní.
Prečo teda developeri stavajú menej a čo to znamená pre tých, ktorí si hľadajú vlastné bývanie? Na túto otázku sme sa rozprávali s Ing. Vladimírom Kubrickým, hlavným analytikom Realitnej únie SR, ktorý dlhodobo sleduje dianie na slovenskom realitnom trhu.
Slabšia výstavba ako dôsledok ochladeného trhu
„Slabšia výstavba sa prejavila najmä v druhom štvrťroku, nejde však o ojedinelý jav. V druhom kvartáli tohto roka bolo v Bratislavskom kraji dokončených 434 bytov, v prvom štvrťroku 540. V predchádzajúcich rokoch sa pritom kvartálne počty dokončených bytov pohybovali, až na malé výnimky, nad hranicou tisíc,“ vysvetľuje Vladimír Kubrický.
Kľúčovým dôvodom môže byť podľa neho ochladenie realitného trhu pred 3 rokmi. Prudký pokles dopytu po bytoch utlmil aj aktivity developerov. Tento efekt sa teraz oneskorene pretavuje najmä do menšieho počtu dokončených bytov, čo má priamy dôsledok aj na peňaženky spotrebiteľov. Menej nových bytov znamená nižšiu ponuku, čo tlačí ceny smerom nahor. A tie sú už dnes rekordné.
Ceny, aké sme ešte nevideli
Podľa Realitného barometra Realitnej únie, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, dosiahol ku koncu septembra medziročný rast cien bytov 12,7 %. Výrazne vzrástli ceny aj v Bratislave – staršie 2-izbové o 11,0 %, novšie o 11,6 %. Ešte prudší rast zaznamenali 3-izbové byty – staršie stúpli za posledný rok o 15,4 % a novšie dokonca o 20,6 %.
Kúpa bytu je pre mladých ľudí a rodiny čoraz väčšou výzvou
„Ceny bytov sa dostávajú na hodnoty, aké sme doteraz nevideli,“ upozorňuje Kubrický. Zaujímavé však je, že napriek tomu sa o realitnej bubline príliš nehovorí. Dôvodom je aj takzvaný kompozitný index NBS, ktorý sleduje, či trh nie je prehriaty. Ten je v súčasnosti na úrovni dlhodobého priemeru. Pre porovnanie – počas realitného boomu pred pár rokmi bol tento index vo fáze vysokého rizika.
Developeri chcú vytvoriť pocit nedostatku
Hoci dopyt po bývaní v Bratislave dlhodobo neklesá a počet obyvateľov regiónu stále rastie, developeri sú pri spúšťaní nových projektov opatrní. Jedným z dôvodov môže byť aj fakt, že ceny starších bytov donedávna rástli rýchlejšie než ceny novostavieb. Kupujúci preferovali lacnejšie staršie byty na sekundárnom trhu, čo znižovalo motiváciu developerov začať rozbiehať nové stavby.
Vo svojom letnom vydaní správy o ekonomickom a menovom vývoji aj NBS konštatovala, že „dopyt po bývaní je stále prítomný, prejavuje sa to však najmä vo zvýšenom záujme ľudí o staršie byty a domy. Novostavby sa stali z dôvodu vysokých cien nedostupnejšie. Pociťovaný nedostatok dopytu po novej výstavbe vo firmách operujúcich v stavebníctve sa tak prenáša do odkladania novej výstavby. Znižuje sa tým ponuka na trhu s bývaním. Útlm v novej výstavbe tlačí na vyšší rast cien nehnuteľností“.
Ďalším faktorom je aj spôsob, akým developeri byty predávajú. Často ich dávkujú na trh postupne, aby vytvorili pocit nedostatku a udržali vysoký záujem. To môže skresľovať reálnu ponuku voľných bytov a zároveň prispieva k rastu cien.
Bratislava padá, regióny rastú
Zatiaľ čo Bratislavský kraj zápasí s historickým minimom dokončených bytov, iné regióny Slovenska zažívajú opačný trend. Napríklad Nitriansky kraj zaznamenal nárast počtu nových dokončených bytov – v druhom štvrťroku ich pribudlo 619, zatiaľ čo v Bratislavskom kraji len 434.
V minulosti to bývalo naopak – v Nitrianskom kraji sa kvartálne dokončovala v porovnaní s Bratislavským krajom sotva polovica bytov. Na väčšie závery je však ešte priskoro. Zaujímavé bude sledovať vývoj v nasledujúcich štvrťrokoch. Ako sa hovorí, jedna lastovička leto nerobí.
Podľa údajov Národnej banky Slovenska ceny nehnuteľností mimo Bratislavy postupne dobiehajú hlavné mesto. To znamená, že kúpa bytu v regiónoch už nemusí byť o veľa dostupnejšia než v Bratislave, hoci rozdiely stále existujú. Z dát Realitného barometra vyplýva napríklad to, že pokiaľ pred rokom boli staršie 2 a 3-izbové byty v Bratislave o tretinu drahšie ako v Košiciach, v súčasnosti je cenový rozdiel už len 21, resp. 23 %.
Čo čaká kupujúcich
Dobrou správou pre kupujúcich je, že v najbližšom čase sa rast cien na realitnom trhu spomalí. Naznačuje to aj Realitný barometer, ktorý v septembri klesol oproti predchádzajúcemu mesiacu o 0,1 %.
„Rast miezd, klesajúce úrokové sadzby a slabá výstavba budú tlačiť ceny hore, slabší výkon ekonomiky a konsolidačné opatrenia však budú pôsobiť opačným smerom. Tempo zdražovania bytov sa preto bude zmierňovať,“ predpokladá Kubrický. Nič to však nemení na tom, že mladí ľudia si budú musieť na vlastné bývanie pripraviť viac peňazí než kedykoľvek predtým.
Súčasná situácia ukazuje, že problém dostupnosti bývania na Slovensku sa nekončí. Pokiaľ sa nepodarí zrýchliť povoľovacie procesy a vytvoriť lepšie podmienky pre výstavbu, Bratislavský kraj sa môže naďalej potýkať s rekordne nízkym počtom nových bytov. A to je správa, ktorá rozhodne nepoteší nikoho, kto si chce kúpiť vlastné bývanie.
